“看好商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，各路資本通過(guò)不同渠道進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)。但由于其在商業(yè)地產(chǎn)策劃、團(tuán)隊(duì)乃至運(yùn)營(yíng)方面缺乏經(jīng)驗(yàn)，因此涌現(xiàn)出很多不符合商業(yè)物業(yè)條件的 產(chǎn)品 。表現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)定位不夠準(zhǔn)確、物業(yè)不合規(guī)范、運(yùn)作缺乏專業(yè)性?！惫隼硎?。

　　對(duì)此，銅鑼灣集團(tuán)前副總裁柏文喜講了一個(gè)案例：2009年某開(kāi)發(fā)商為了配套住宅地產(chǎn)，在周邊建造了5萬(wàn)多平方米的小型購(gòu)物中心。設(shè)計(jì)之初，該項(xiàng)目打算引進(jìn)大賣場(chǎng)、餐飲以及影院等業(yè)態(tài)。由于開(kāi)發(fā)商和設(shè)計(jì)公司的不專業(yè)，最終開(kāi)發(fā)出來(lái)的物業(yè)無(wú)法滿足商業(yè)運(yùn)營(yíng)的要求。比如，大賣場(chǎng)周邊沒(méi)有足夠的停車位、影院招租部分的高度又沒(méi)有達(dá)到9米的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，而在餐飲招商區(qū)域其上下水以及排油煙的系統(tǒng)又無(wú)法滿足餐飲企業(yè)的需求。

　　郭增利認(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)泡沫越吹越大的背景下，很多地產(chǎn)商將商業(yè)地產(chǎn)視為依靠低價(jià)升值來(lái)攫取利潤(rùn)的機(jī)器，逐漸脫離了商業(yè)的本質(zhì)。“按照正常的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作規(guī)律，地產(chǎn)商應(yīng)該持有物業(yè)依靠穩(wěn)定的租金收入來(lái)獲利。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的怪狀是，地產(chǎn)商為了短期內(nèi)獲取利潤(rùn)分割出售物業(yè)。這樣對(duì)整個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)作帶來(lái)很大的影響?！惫隼硎荆械牡禺a(chǎn)商開(kāi)發(fā)商鋪以后空置很多年，依靠土地的升值帶動(dòng)商鋪升值，最后出售套現(xiàn)。

　　政策推波助瀾

　　事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)泡沫固然跟開(kāi)發(fā)商和投資者的熱炒有直接關(guān)系，而政府在背后的推波助瀾更是“功不可沒(méi)”。近年來(lái)各地政府開(kāi)展的“城市化大躍進(jìn)”，使得新城區(qū)建設(shè)成為熱潮。為了配合新城區(qū)建設(shè)，地產(chǎn)商相繼跟進(jìn)。“地方政府的招商引資和開(kāi)發(fā)商應(yīng)對(duì)住宅調(diào)控轉(zhuǎn)尋投資機(jī)會(huì)的兩相情愿，共同推動(dòng)了商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格走高和風(fēng)險(xiǎn)的出現(xiàn)?！笔腊钗豪硎朔治鰩熃痨`表示。

　　另一方面，2010年出臺(tái)的一系列產(chǎn)調(diào)控政策使得不少房地產(chǎn)企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)型，住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)，使得本來(lái)過(guò)剩的商業(yè)地產(chǎn)增添更多風(fēng)險(xiǎn)?！岸?、三線城市的商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)歷一輪發(fā)展高峰之后，開(kāi)始面臨拐點(diǎn)?！背啥冀→棽邉澒究偨?jīng)理?xiàng)罱→棻硎?，這一輪商業(yè)地產(chǎn)爆發(fā)式增長(zhǎng)的后果，一方面是大量激增的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目得不到相應(yīng)匹配 ，而另一方面由于大量企業(yè)涌入該領(lǐng)域，從而推高了土地成本以及其他各項(xiàng)開(kāi)發(fā)成本。而與此同時(shí)，眾多商業(yè)項(xiàng)目的集中推出，面臨嚴(yán)重的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，項(xiàng)目招商難度增加，收益率更是難以保障。

　　對(duì)于目前泡沫涌現(xiàn)的商業(yè)地產(chǎn)，中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示：“每個(gè)城市都有其固定的商業(yè)地產(chǎn)容積，這與城市實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及金融狀況有著直接的關(guān)系。由于住宅地產(chǎn)調(diào)控，大量資金流向商業(yè)地產(chǎn)，必然會(huì)產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。如果政府在土地使用規(guī)劃方面過(guò)于草率，繼續(xù)擴(kuò)大商業(yè)地產(chǎn)土地供給，那么未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)必然會(huì)受到影響，泡沫化將成為趨勢(shì)?！?/FONT>